تفاوت حق سرقفلی وکسب و پیشه
سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار نماید. بدین ترتیب مستاجر علاوه بر استفاده ازملک به مالک وجه نیز پرداخت می نماید. در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت کاملا باهم متفاوت هستند.
حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت که مربوط به قراردادهای اجاره املاک تجاری می باشد، در راستای حمایت از مستاجر برای تلاش وی در رونق یافتن تجارت جاری در ملک اجاره شده به وجود آمده است ؛ این حق در قراردادهای منعقد شده قبل از سال [1]1376 که تحت لوای قانون سال 1356[2] می باشند حق کسب و پیشه و تجارت نامیده می شود؛طبق قانون مذکور پس از اتمام مهلت اجاره مستاجر در صورت عدم تخلف مجبور به تخلیه ی ملک نبوده و مالک،تنها در صورت نیاز به تخریب و نوسازی ملک خود، نیاز به ملک برای کسب و پیشه‌ی خود، نیاز به محل برای سکونت خود یا خویشان نزدیکش با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر امکان درخواست تخلیه ملک را دارد؛ قرارداد فی مابین با موجر، خود به خود تمدید می گردد و توافق بر خلاف قانون سال 56 به هر نحو از جمله شرط بر این که حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نگیرد و یا برای تخلیه چک تضمین توسط مالک گرفته شود و سایر شروط مشابه طبق ماده 30 این قانون باطل می باشد؛
اما در قانون 1376 سرقفلي مفهومي به مراتب محدودتر از حق كسب و پيشه و تجارت دارد و دسترنج و شهرت و امانت تاجر و پيشه ور نبوده و از شاخه هاي حق مالكيت موجر و اختيارهاي ناشي از آن است.[3]
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 که با قرارداد رسمی یا عادی(طبق ماده 2 قانون) منعقد شده باشد، مستاجر می تواند در قبال پرداخت پول به موجر یا مستاجر قبلی صاحب حق سرقفلی شود. همانطور که گفته شد، این حق مانند حق کسب و پیشه و تجارت، برای مستاجر حق عدم تخلیه به وجود نیاورده و وی هنگام تخلیه امکان دریافت حق سرقفلی به قیمت عادله ی روز را دارد.به عبارت ساده تر در قراردادهای مشمول قانون سال 56 مستاجر امکان عدم تخلیه و یا تخلیه با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت را دارد اما در قانون سال 76 چیزی به نام عدم امکان تخلیه وجود نداشته و در صورتی که هنگام عقد قرارداد ملک تجاری،مستاجر مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، برای تخلیه، حق مطالبه ی سرقفلی به قیمت عادله ی روز را دارد.
در شمول احکام فوق به اماکن تجاری دو مورد استثنا بوده و مطب پزشکان[4] و دفاتر وکالت[5] کلا محل های کسب و پیشه و تجارت محسوب نشده و حقوق مذکور به آنها تعلق نمی گیرد.
در نهایت علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند بدون نیاز به وجود رابطه ی استجاری، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت نماید.
قابل توجه است که در حق کسب و پیشه تنها موجر است که به مستاجر این مبلغ را می دهد و پرداخت می کند اما در سرقفلی اصولا این مبلغ را مستاجر به موجر می دهد بابت حق تقدم در اجاره یافتن. اما گاهی هم پیش می آید که موجر به مستاجر حق سرقفلی پرداخت کند.
[1] – قانون روابط موجر و مستاجر – مصوب 1376/5/26
[2] – قانون روابط موجر ومستاجر- مصوب 1356/5/2
[3] – تا تاریخ نگارش این گزارش شهر اسلام شهر جزو شهرهای مشمول قانون سال 56 نبوده و دراین صورت قراردادهای قبل ازسال1376 پیرو قوانین و مقررات عمومی می باشند.
[4] – رای وحدت رویه شماره 576 مورخ 1371/7/14
[5] – رای وحدت رویه شماره 607 مورخ 1375/6/20
