نکات حائز اهمیت در خرید یک ملک
نکات بسیار مهمی که در خرید املاک باید مورد توجه صد در صد قرار گیرد:
در صورتیکه شخصی به وکالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالکیت باید به نکات ذیل توجه نمود:
۱-۱- استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت در مورداحتمال عزل وکیل مرقوم. دراین خصوص توجه شود که وکالت‌های بلاعزل تا زمانی‌که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد دارای استحکام بیشتری می باشند. ضمناً حتی الامکان با تحقیق و بررسی لازم از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.
۱-۲- در مورد حدود وکالت لازم است وکیل در سند وکالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود که وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بر دو نوع هستند: الف) وکالت کاری: این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص دیگر اعطاء می شود که اقدام برای اخذ سند یا اخذ پروانه احداث بنا یا پایان کار یا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفکیکی و حضور در سایر ادارات لازم می‌آید. به عبارت دیگر هدف از اعطاء این گونه وکالت‌ها پیگیری امور مربوط به ملک و بنا از مراجع ذیربط است بدون آنکه قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه و…در نظر باشد. ب) وکالت معاملاتی: این نوع وکالت‌ها معمولاً در مواردی اعطا می‌شود که مالک قصد انجام معامله و واگذاری ملک یا حقوق راجع به آنرا به دیگری از طریق وکیل داشته است. عرف براین است که در این امور وکالت به صورت تام و بلاعزل و با اختیار توکیل داده می‌شود و معمول است که معاملات با اسناد عادی با اعطاء وکالت رسمی به صورت فوق همراه می شود.
بنابراین بایستی توجه شود که در صورت اقدام برای معامله ملک یا سرقفلی و…از طریق وکیل مالک، سند وکالت، مؤید اختیار وکیل برای انجام معامله در مورد پلاک ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختیار و صریح باشد بدون آنکه اشکال یا خسارتی در آینده را موجب شود. تاکید می‌شود که در صورت معامله از طریق وکیل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وکالت انتقال سند به نام خریدار به قید فوریت و درکوتاهترین زمان ممکن انجام گردد زیرا با فوت وکیل یا موکل یا محجور شدن آنان سند وکالت فاقد اعتبار می شود.
۱-۳- اصولاً وکالت قابل تفویض به اشخاص دیگر می باشد. وکیلی که در سند وکالت اختیار و امکان تفویض وکالت دارد ممکن است طی سندی که به آن سند تفویض وکالت گفته می شود اختیارات خود را به شخص دیگر تفویض و محول کند. در اسناد تفویض وکالت باید سلسله اسناد تفویضی از اولین وکیل تا آخرین وکیل بررسی، ملاحظه و رویت شود تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بایستی در سند وکالت اولیه برای وکیل حق تفویض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وکیل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانیاً توجه شود در صورتی که یکی از وکلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وکیل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشکل مواجه خواهد بود.
در مورد کلیه اراضی با مساحت بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع جانمائی و تطبیق زمین که از سوی مالک معرفی شده با سند مالکیت ضروری است. انجام چنین اقدامی در همه موارد (با وجود هزینه ای که دارد) نیز خالی از فایده نیست.
در مورد املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمینان از نوع کاربری و اینکه ملک دارای چه کاربری بوده و آِیا در طرح خاصی قراردارد یا خیر ضروری است. این مهم باید منطبق با آخرین طرح جامع و طرح تفضیلی شهر بررسی و از آن اطمینان حاصل گردد. طرح جامع شهر در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفضیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه می باشد و قابل استعلام است.
